Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đưa ra đề xuất giảm tỷ lệ phần trăm dùng để tính đơn giá thuê đất hàng năm. Mục đích của đề xuất này là giúp các doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong giai đoạn đầu triển khai Luật Đất đai 2024.

Đề xuất cụ thể của HoREA là điều chỉnh tỷ lệ này từ mức 0,25-1,5% hiện hành xuống khoảng 0,25-0,75% giá đất trong bảng giá đất. Việc giảm tỷ lệ này sẽ giúp giảm chi phí thuê đất cho các doanh nghiệp, từ đó giảm áp lực tài chính lên họ, đặc biệt là các ngành cần quỹ đất lớn như logistics, kho bãi, công nghiệp.

HoREA cho rằng việc giảm giá thuê đất cũng sẽ có tác động tích cực đến việc giảm chi phí logistics. Khi chi phí logistics giảm, giá hàng hóa và dịch vụ cũng sẽ giảm, từ đó tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế. Đây là một yếu tố quan trọng trong việc hỗ trợ doanh nghiệp và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

Hiện nay, TP HCM đang áp dụng mức cao nhất là 1,5% giá đất để tính đơn giá thuê đất hàng năm. Mức này đã khiến chi phí thuê đất tăng mạnh, gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp. HoREA cũng chỉ ra rằng khung tỷ lệ hiện nay từ 0,25-3% theo Nghị định 103 đang khiến nhiều địa phương e ngại, không mạnh dạn quy định mức thấp hơn 1,5%.

Trước tình hình này, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét giảm khung tỷ lệ phần trăm giá đất để tính đơn giá thuê đất hàng năm. Việc này sẽ giúp ổn định chi phí, hỗ trợ doanh nghiệp và tránh gây xáo trộn thị trường. HoREA hy vọng rằng với những điều chỉnh này, các doanh nghiệp sẽ có thể giảm bớt gánh nặng tài chính, tăng cường khả năng cạnh tranh và đóng góp vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

Đất thương mại dịch vụ đang ngày càng trở thành một nguồn lực sinh lời hiệu quả hơn so với đất ở. Trong thập kỷ qua, diện tích đất thương mại dịch vụ đã tăng trưởng hơn 100%, đạt trên 50.000 ha. Tuy nhiên, đằng sau sức hấp dẫn của loại hình đất này là những vấn đề nan giải về pháp lý, đặc biệt là thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất, đang kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết đất thương mại dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, phát triển dịch vụ, thương mại, đô thị hóa và hội nhập. Ở các quốc gia phát triển, đất thương mại dịch vụ được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng – giải trí, khu phức hợp thương mại – lưu trú – giáo dục – y tế…

Ở Việt Nam, dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ như shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…, đất thương mại dịch vụ vẫn còn nhiều hạn chế. GS. TS. Hoàng Văn Cường, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, phân tích đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất thương mại dịch vụ thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động.

Tuy nhiên, đất thương mại dịch vụ cũng đối mặt với nhiều thách thức. PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết về đất thương mại dịch vụ, Luật Đất đai 2024 có Điều 206 quy định về loại đất này, được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, vẫn phải dẫn chiếu những điều khoản khác, bởi đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Ông Nguyễn Kiệt, Giám đốc Khối Tài chính Kinh doanh Tập đoàn Bcons, chia sẻ thực tế vướng mắc về pháp lý và thực thi khi triển khai các dự án thương mại dịch vụ. Thông tin pháp lý chưa thực sự rõ ràng khiến khách hàng còn rất dè dặt khi mua loại hình bất động sản này. Họ lo ngại căn hộ thương mại dịch vụ không được cấp sổ hồng, hoặc có thì cũng chỉ có thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, TS. Nguyễn Văn Khôi kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung các quy định về thời hạn sử dụng đất, điều kiện gia hạn, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cho sản phẩm hình thành trên đất thương mại dịch vụ. Đồng thời, đề xuất xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng cho các mô hình bất động sản mới như officetel, condotel, nhà phố thương mại… nhằm tháo gỡ rào cản tâm lý và tạo thuận lợi cho đầu tư.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang chờ đợi chính sách pháp lý rõ ràng hơn về đất thương mại dịch vụ để tham gia thị trường một cách tự tin hơn. Theo VietNamNet, các chuyên gia dự báo rằng khi các vấn đề pháp lý được giải quyết, đất thương mại dịch vụ sẽ trở thành một trong những loại hình bất động sản hot nhất trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), đã đưa ra quan điểm của mình về vấn đề định giá đất và chính sách thuế đất tại hội thảo ‘Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?’ do Báo Thanh Niên tổ chức. Theo ông Phượng, quá trình định giá đất và xây dựng chính sách liên quan đến vấn đề này đã trải qua nhiều lần sửa đổi và ngày càng được hoàn thiện.

Nghị định 71 đã giao cho các địa phương nhiệm vụ quy định các thông số cần thiết để tính giá đất. Tại TP.HCM, các hệ số tính đã được quy định rõ ràng, cho phép các doanh nghiệp tính toán số tiền thuế phải nộp một cách minh bạch. Ông Phượng chỉ ra rằng định giá đất liên quan đến hai vấn đề chính: bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Về bảng giá đất, ông Phượng cho rằng trên thế giới cũng phân biệt thành hai vấn đề chính. Thứ nhất, định giá đất phải dựa trên cơ sở kinh tế thực chứng, tức là tuân theo quy luật của thị trường. Thứ hai, nếu muốn thu nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, thì cần có chuẩn mực theo chủ quan của nhà nước, phù hợp với điều kiện xã hội và chính sách của từng thời kỳ.

Ông Phượng cũng nhấn mạnh rằng không phải bảng giá đất nào cũng có thể làm hài lòng tất cả mọi người trong xã hội. Vấn đề là nhà nước cần điều chỉnh như thế nào để đạt được sự phù hợp. Đất nông nghiệp cần được phân loại rõ ràng, bao gồm đất trong khu đô thị, đất trong khu dân cư và đất nông nghiệp trong khu quy hoạch đất ở. Chính sách cũng cần định hướng cho việc sử dụng hợp lý, để tránh tình trạng bê tông hóa khắp nơi và đảm bảo môi trường xanh.

Về mức giá thuê đất, ông Phượng cho rằng cần phải xem xét lại vì chi phí đầu vào bị đội lên sẽ không khuyến khích đầu tư. Quan trọng là không để biến động mạnh gây sốc cho doanh nghiệp khi chuyển từ mức cũ sang mức mới. Về phương pháp định giá đất, vẫn phải tính cụ thể, có thể tính bằng phương pháp thặng dư và phải giảm cho một số đối tượng ưu tiên như giáo dục, y tế, vì đây là những loại hình được khuyến khích. Những loại hình này có thể thu bằng 50% giá đất ở.

Ông Phượng cũng nhấn mạnh rằng chính sách đất đai cần được điều chỉnh để đảm bảo môi trường xanh và đáp ứng nhu cầu của xã hội. Điều quan trọng là nhà nước cần có chính sách phù hợp để khuyến khích đầu tư và đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp và người dân.

http://www.thanhnien.vn