Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang cho thấy những dấu hiệu tích cực về sự phục hồi, với sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung và nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao. Dựa trên báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thực hiện, các chuyên gia trong ngành nhận định rằng thị trường đang trải qua những chuyển biến tích cực.

Theo dự kiến, sẽ có khoảng 25.000 sản phẩm bất động sản mới từ các dự án được lên kế hoạch mở bán trong nửa cuối năm 2025. Điều này cho thấy sự gia tăng trong nguồn cung, đặc biệt là ở khu vực miền Nam, nơi có thể sẽ bám sát khu vực miền Bắc nếu các dự án đang triển khai tiến hành ra hàng đúng theo kế hoạch đã đề ra.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng bày tỏ quan ngại về tốc độ hấp thụ tại các đô thị lớn, nơi mà nguồn cung đang tăng với xu hướng ngày càng ‘kén’ khách, chủ yếu tập trung vào các sản phẩm hạng sang. Tình trạng lệch pha giữa cung và cầu có thể sẽ tiếp tục kéo dài do các dự án mới sẽ được mở bán với mức giá cao, một phần do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh và chi phí đầu tư vào hạ tầng, tiện ích cũng tăng lên.

Về phân khúc bất động sản, các chuyên gia dự báo rằng phân khúc căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản trên thị trường. Bên cạnh đó, phân khúc đất nền và nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh, thành có nền kinh tế phát triển và hạ tầng đang được triển khai cũng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư.

Ngoài ra, phân khúc nhà ở xã hội cũng đang ghi nhận những tín hiệu khởi sắc khi cơ quan quản lý Nhà nước tích cực triển khai các biện pháp để tháo gỡ những vướng mắc cho các dự án. Điều này cho thấy nỗ lực của chính phủ trong việc tăng cung nhà ở giá rẻ cho người dân.

Một xu hướng đáng chú ý khác là dòng tiền đang có xu hướng đổ về khu vực vùng ven, nơi có mức giá bất động sản thấp hơn so với khu vực thành phố. Điều này cho thấy sự dịch chuyển của nhà đầu tư và người mua nhà đến những khu vực có tiềm năng phát triển và giá cả hợp lý hơn.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục nổi lên như một điểm sáng, khi Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đang ghi nhận những tín hiệu khởi sắc rõ ràng hơn, với hàng loạt dự án quy mô lớn được thông báo khởi công.

Cuối cùng, phân khúc bất động sản thương mại cũng đang duy trì đà tăng trưởng ổn định, với nhiều mô hình khai thác mới xuất hiện trên nền tảng kinh tế vĩ mô tích cực và sự phục hồi mạnh mẽ của hoạt động tiêu dùng, du lịch và dịch vụ.

Giá đất tăng đột biến do điều chỉnh bảng giá đã gây ra nhiều hệ lụy cho người mua và doanh nghiệp. Việc áp dụng bảng giá đất mới đã dẫn đến mức giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp.

Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết, việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp.

Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp.

Trong bối cảnh này, VARS nhận thấy lượng giao dịch ‘sôi động’ trong giai đoạn cuối quý I/2025 đến giữa tháng 5/2025, sau đó đã ‘chững’ lại tại một số khu vực, một phần do đã thỏa mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập, điều chỉnh giá đất…

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư đang chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng giá đất tăng. ‘Họ hướng đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Người trẻ có nhu cầu thực thì chấp nhận mua xa trung tâm nếu có kết nối hạ tầng thuận tiện, ưu tiên dự án có tiện ích nội khu, không gian sống chất lượng’, bà Miền chia sẻ.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất… Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể ‘bám sát’ khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch.

Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, bởi các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn.

Do đó, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại khi nguồn cung tăng theo hướng ngày càng ‘kén’ khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang. Theo báo cáo của VARS, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9% so với quý trước.

Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, tương đương hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 63%. Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 40.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024 và gấp hơn 5 lần so với 2023; tỷ lệ hấp thụ đạt 62%. Dù giá mở bán cao nhưng nhiều dự án vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu thật từ nhóm khách hàng có tài chính mạnh, bao gồm cả người Việt và người nước ngoài.

Nhu cầu đầu tư cũng gia tăng nhờ kỳ vọng tăng giá và các chính sách tài chính ưu đãi. Đáng chú ý, thị trường sơ cấp ghi nhận tỷ lệ lớn giao dịch từ người mua bất động sản thứ 2 trở lên. Ngoài ra, các dự án ‘ăn theo’ đại đô thị và làn sóng sáp nhập cũng được hấp thụ tốt.

Giao dịch bắt đầu sôi động trở lại tại các tỉnh, thành phía Nam nhờ nguồn cung đa dạng và mức giá hợp lý. Cũng theo VARS, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả rõ nét về nguồn cung.

Trong quý II/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024.

Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán. Trong đó, nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt, là sự trở lại của khu vực phía Nam.

Dù thị trường hồi phục, VARS cho rằng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – những nơi có nhu cầu cao nhưng lại chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2.