Đất thương mại dịch vụ (TMDV) đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, xã hội, tạo nguồn thu ngân sách lớn và tạo việc làm cho người lao động. Tuy nhiên, tiềm năng của đất TMDV hiện chưa được đánh giá đúng và chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực này.

Tại Tọa đàm ‘Đất thương mại dịch vụ – Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách’, các chuyên gia và doanh nghiệp đã thảo luận về tiềm năng, thách thức và giải pháp đột phá của loại hình đất TMDV. TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng tiềm năng của đất TMDV có thể được nhìn nhận qua 4 góc độ: phát triển đô thị hiện đại, kinh tế, pháp lý và quản trị đô thị, và thu hút đầu tư và đổi mới mô hình tăng trưởng.

Đất TMDV là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính – bán lẻ – lưu trú. GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế – Tài chính của Quốc hội, cho rằng đất TMDV tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách nhà nước và góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra các rào cản pháp lý và điểm nghẽn trong phát triển đất TMDV. Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng cần có cái nhìn tổng thể xuyên suốt từ công tác quy hoạch, đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm, cho đến mục đích sử dụng và các công cụ quản lý của nhà nước liên quan.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng. Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh rằng việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất TMDV không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mà còn là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ.

Đất thương mại dịch vụ đang ngày càng trở thành một nguồn lực sinh lời hiệu quả hơn so với đất ở. Trong thập kỷ qua, diện tích đất thương mại dịch vụ đã tăng trưởng hơn 100%, đạt trên 50.000 ha. Tuy nhiên, đằng sau sức hấp dẫn của loại hình đất này là những vấn đề nan giải về pháp lý, đặc biệt là thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất, đang kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết đất thương mại dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, phát triển dịch vụ, thương mại, đô thị hóa và hội nhập. Ở các quốc gia phát triển, đất thương mại dịch vụ được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng – giải trí, khu phức hợp thương mại – lưu trú – giáo dục – y tế…

Ở Việt Nam, dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ như shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…, đất thương mại dịch vụ vẫn còn nhiều hạn chế. GS. TS. Hoàng Văn Cường, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, phân tích đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất thương mại dịch vụ thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động.

Tuy nhiên, đất thương mại dịch vụ cũng đối mặt với nhiều thách thức. PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết về đất thương mại dịch vụ, Luật Đất đai 2024 có Điều 206 quy định về loại đất này, được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, vẫn phải dẫn chiếu những điều khoản khác, bởi đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Ông Nguyễn Kiệt, Giám đốc Khối Tài chính Kinh doanh Tập đoàn Bcons, chia sẻ thực tế vướng mắc về pháp lý và thực thi khi triển khai các dự án thương mại dịch vụ. Thông tin pháp lý chưa thực sự rõ ràng khiến khách hàng còn rất dè dặt khi mua loại hình bất động sản này. Họ lo ngại căn hộ thương mại dịch vụ không được cấp sổ hồng, hoặc có thì cũng chỉ có thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, TS. Nguyễn Văn Khôi kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung các quy định về thời hạn sử dụng đất, điều kiện gia hạn, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cho sản phẩm hình thành trên đất thương mại dịch vụ. Đồng thời, đề xuất xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng cho các mô hình bất động sản mới như officetel, condotel, nhà phố thương mại… nhằm tháo gỡ rào cản tâm lý và tạo thuận lợi cho đầu tư.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang chờ đợi chính sách pháp lý rõ ràng hơn về đất thương mại dịch vụ để tham gia thị trường một cách tự tin hơn. Theo VietNamNet, các chuyên gia dự báo rằng khi các vấn đề pháp lý được giải quyết, đất thương mại dịch vụ sẽ trở thành một trong những loại hình bất động sản hot nhất trong thời gian tới.