Nội dung chính
Bất động sản Việt Nam đang đối mặt với mức lãi suất cao hơn và không được ưu tiên vay vốn trong hệ thống ngân hàng, theo nhận định của TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV.
Bất động sản không được ưu tiên vay vốn – Nguyên nhân và hậu quả
Theo TS Cấn Văn Lực, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Khi tín dụng bất động sản năm 2025 dự kiến tăng 22%, cao hơn mức tăng trung bình 18.5% của toàn hệ thống ngân hàng, lãi suất cho vay bất động sản sẽ tăng theo, tạo ra một mức lãi suất mới cho thị trường.
Trong khi đó, tổng dư nợ bất động sản chiếm 24% tổng dư nợ nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu trị giá 123.5 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2024, nguồn vốn vẫn dồi dào nhưng chi phí vay tăng đáng kể.
Tác động của lãi suất cao lên thị trường
- Giảm sức mua nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội.
- Đẩy giá bất động sản lên cao hơn, làm tăng áp lực lên người tiêu dùng.
- Doanh nghiệp phải tái cấu trúc danh mục sản phẩm, tập trung vào các phân khúc có lợi nhuận ổn định.
Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản cho dự án 2026
Tại Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch CTCP GP Invest) cho biết giá đất ở Hà Nội và TP.HCM đang chạm mức 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m². Giá này xuất phát từ bảng giá đất 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới, nhưng hệ số K vẫn chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu.
Kiến nghị cải thiện quy trình
Ông Hiệp đề xuất: (1) Rút ngắn thời gian ban hành hệ số K từ 6 tháng xuống 2–3 tháng; (2) Thiết lập cơ chế điều chỉnh linh hoạt để tránh “bảng giá cứng nhắc”.
Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải quyết vướng mắc đất đai
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254 đưa ra 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Thu hồi đất khi dự án đã đạt 75% diện tích và 75% người dùng đất, cho phép Nhà nước giao lại phần còn lại cho nhà đầu tư.
- Giữ nguyên quy định thu hồi đất khi bồi thường, đồng thời bổ sung ngoại lệ cho dự án đồng thuận trước, dự án khẩn cấp và dự án tái định cư tại chỗ.
- Đơn giản hoá đấu giá/quy hoạch: không cần quy hoạch chi tiết 1/500, chỉ yêu cầu quy hoạch chung hoặc phân khu.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, cho phép hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần thủ tục bổ sung.
Đề xuất thanh toán thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi (Chủ tịch VNREA) kiến nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo nhiều năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và dùng quyền thế chấp đất để tiếp cận vốn ngân hàng.
Định danh bất động sản – Bước tiến công nghệ và minh bạch
Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản tại Việt Nam được định danh bằng mã số. Mã này gắn liền với thửa đất, dự án, công trình, giúp:
- Giảm thủ tục hành chính, tăng tính minh bạch.
- Ngăn chặn “hai giá” và hạn chế đầu cơ.
- Định danh môi giới cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin nhà đầu tư.
Kết luận và đề xuất chiến lược cho doanh nghiệp
Trong bối cảnh lãi suất tăng và hệ số K chưa rõ, doanh nghiệp bất động sản cần:
- Theo dõi chặt chẽ các thay đổi pháp lý (Nghị quyết 254, Nghị định 357).
- Ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và khu công nghiệp – lĩnh vực vẫn được ưu đãi vay vốn.
- Áp dụng mô hình tài chính linh hoạt: thuê đất trả nhiều năm, thế chấp phần tiền thuê.
- Đa dạng hoá danh mục sản phẩm, tập trung vào phân khúc trung cấp và giá rẻ, nơi nhu cầu vẫn mạnh mẽ.
Bạn có ý kiến gì về các chính sách mới? Hãy bình luận phía dưới và đăng ký nhận bản tin để không bỏ lỡ những phân tích sâu sắc về bất động sản.
