Nội dung chính
Bảng giá đất mới TP HCM: Tổng quan
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến công chúng cho dự thảo bảng giá đất dự kiến sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2026. Theo dự thảo, khu vực trung tâm trước sáp nhập sẽ tăng tối đa 1,56 lần, trong khi khu vực Bình Dương (cũ) có thể lên tới 8 lần và Bà Rịa‑Vũng Tàu (cũ) khoảng 3,78 lần.
Nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất
Hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương (cũ) sẽ gánh áp lực tài chính lớn nhất. Khi giá đất tăng gấp 8 lần, chi phí thuế chuyển đổi và phí sử dụng đất sẽ tăng tương ứng, gây khó khăn cho các hộ muốn tách thửa, chuyển sang thổ cư.
Ở các xã, phường của TP HCM cũ (Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh) giá đất hầu như giữ nguyên; chỉ đất nông nghiệp được đề xuất tăng 50‑70% để cân bằng chi phí.
Nhóm tái định cư và những người nhận đất không qua đấu giá cũng sẽ chịu tác động vì giá thị trường được dùng làm chuẩn tính tiền sử dụng đất.
Tác động đến doanh nghiệp bất động sản
Doanh nghiệp bất động sản được Sở đánh giá sẽ không chịu ảnh hưởng trực tiếp, vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, độc lập với bảng giá mới.
Doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ sẽ không gặp áp lực chi phí lớn trong năm tới; chỉ sau năm 2026 họ mới có thể chịu ảnh hưởng gián tiếp qua các khoản thuế và lệ phí.
Ý kiến chuyên gia và dự báo thị trường
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng bảng giá mới tạo tính công bằng cho các nhóm được đền bù, nhưng đồng thời làm tăng chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư. Ông dẫn ví dụ tại Cần Giờ: một lô đất 230 m² với giá đất ở 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m², thuế chuyển đổi trước đây khoảng 185 triệu đồng; theo dự thảo mới, thuế sẽ lên tới 2,25 tỷ đồng, gấp 12 lần.
VARS IRE (Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam) cảnh báo rằng chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng mạnh, khiến các dự án quy mô nhỏ gặp khó khăn về tài chính, đồng thời đẩy nguồn cung nhà ở sang phân khúc cao cấp.
Khi giá đất tăng, các khoản thuế liên quan (thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng) cũng tăng, làm tăng chi phí cho những người đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường.
Kết luận và lời khuyên
Bảng giá đất mới sẽ tạo ra sự công bằng về mặt bù đắp, nhưng đồng thời tạo áp lực tài chính đáng kể cho hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt ở khu vực Bình Dương (cũ). Doanh nghiệp lớn có khả năng thích nghi, trong khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể phải hoãn dự án.
Đối với người dân, nên cân nhắc kỹ chi phí thuế và tìm kiếm hỗ trợ tư vấn pháp lý trước khi thực hiện chuyển đổi. Đối với nhà đầu tư, việc theo dõi xu hướng giá đất và các ưu đãi dành cho khu công nghiệp tại Bình Dương sẽ giúp tối ưu hoá lợi nhuận.
Bạn có câu hỏi về chuyển đổi đất hoặc muốn biết thêm chi tiết về bảng giá mới? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí.
Phương Uyên
